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牛市的极限#H200

一）乐观的问题

昨天做了一场直播，一场面对“水库VIP会员”的直播。

理论上，这场直播是只面对“付费VIP”会员的。但昨天操作中，还是放了一些公共名额的。

以后会改进。每一场直播前，会给付费会员—个“会员密码”

凭密码才能进直播间，每个密码只能带一个账号。

因为只有足够小的“小圈子”，我们才可以谈一些更加深入的话题。

如果要释放干货，小圈子也更好。至少不容易举报。

在昨天的提问中，有一个质量“非常高”的问题。有人问，为什么要说2013年始是地产下半场， 2013—2026是下半场赛事。

我哈哈大笑，放声大笑，反问了他一个问题。"你觉得下一轮地产牛市，和这一轮一样么"。

觉得差不多的，请留言打1.

觉得不同的，请留言打2.

二）学生

中国的学生，有一个有趣的坏毛病。

他们总是希望“求学”一样，学到一门手艺。

学会一种咒语。

学会一道工序。

在他们的思维中，所谓的“学习” ，就是肌肉和肢体的训练。等你学会前空翻了，你就懂了自由体操。

所以他们会问这种问题。楼市的“布局”和打法，也是一门手艺。

随库叫做“构建以房贷为核心的资产组合包”。

·你有大量30%首付的首房首贷。

·接下来用全款抵押货。

·大小搭配，高价区低价区搭配。

等到这个组合包布局好了。你就系好安全带“待涨"

楼市每过3—5年，总会有一波牛市。一波+30—50%

你做好这样的投资组合。

牛市来一轮，你的净资产就“翻倍”

然后，你可以把赚钱心法当作一门“手艺” ，再传给你的徒弟，徒孙。

传给你的孩子，下一代。

按照“农耕文明”的思想，这一类手艺，无疑可以象华山派，传递几百年。

从明代到清朝，神秘行会内部，依然维持着“传儿不传女”的秘方。每一个老头子临死，都是一段武林秘藉传递的故事。

所以昨天直播，我问，“这一轮的地产牛市，和下 一轮一样么”

绝大多数的人，回复打1.

这不仅是你们的判断，而且也是你们的”心愿“

衣耕时代，太阳照常升起。

一门手艺吃十几代人。

三）极限

楼市为什么“涨”呢，其他建筑人口地铁规划，供不应求，都是小事。

关键是“通货膨胀” 。只有通货膨胀，才能令房价涨十几，二十倍。一直地张下去。

未来几十年，会不会继续滥发纸币，通货膨胀。至少在50年内，注定是的。

那楼市牛市，会不会一波跟着一波，持续地还有十几波。

好了，那我问你，从2000年到2021年，房价涨了差不多20倍。物价升幅接近10倍。

但是有一件“资产”，它几乎没有涨。指数涨幅微乎其微，可以忽略。

那就是中国A股。

如果通货膨胀，是“钱的锚尺”。万物都变贵了。那么公司的股权，为什么不涨价。

为什么股票，不能对抗通货膨胀？

为什么股票没有涨上十几，二十倍。

你仔细考虑过，这个问题么。

问题的答案，既简单，又不简单。

简单到，只要一句话，就可以轻易地勾画清晰：因为股价已经太贵，有泡沫。

2000年时，A股指数2100点，那是惊人的贵。恐怖地贵。

当时的A股，不是充满泡沫，而是只有泡沫。

经过十几年的“跑输” ，这就是一个压缩泡沫的过程。

你回头看， 2000年以前上市的公司有多烂。今天都退市一小半了。

但是今天的A股，依然难以雄起，难有牛市。

因为今天的A股，还是太贵。还是被高估了500—600%的样子。

A股的内蕴价值，只右600点左右。PB=0.3

当一项资产实在太贵时，即使通货膨胀，也难以推动它的价格。

如果你已经被高估30倍了， 1元的东西，卖到了30元。

哪怕通货膨胀， 1元涨到1.1元，这会影响你30元的估值么。

四）牛市的终点

好了，回到房地产的问题上。

北上深楼市的“死穴”是什么。

是什么，是什么，是什么。

有哪一个v，曾经考虑过这个问题么。

北上深楼市的死穴，在于“租金回报率”。

租售比，代表你真实合理的价值。

这一轮牛市，和下一轮牛市，有什么区别。

区别在于，下一轮牛市，租售比撑不住了。

2001年我刚入行时，上海楼市的租金有6.5%，部分区域有8%以上。

2005年，房价已经翻了2001年的三倍。“租售比"迅速跌破3.5%

此后，“租售比”一路下跌。

随着每一轮的牛市，房价动辄涨+50%，而租金往 往只有+10%

租售比,接连跌破3%, 2.5%, 2%,1.5%

不要小看这每一个0.5%，差一级就是好几倍。

到了2021年的市场，如果18/13/8稳定下来，上海楼市的租售比，将会跌到：

0.8%

一套100平米，标价13.5w的虹口内环线房子，总价1350w

0.8%的租金回报，请问，谁会买房子来“出租“投资。

谁愿意长期持有这样的物业“收租” ，而不把它抛售，换取花天酒地。

国际通行租售比是多少。

为什么你坐在火山口，却依然不自知呢。

“水库楼市”这一行，长期为“现金流”所困扰。

从很久以前，我们就高度依赖“租金”收入，来补贴高昂的月供。

钱永远是不够的。压力深重之下，我们忍不住吐槽，

坐拥数千“资产”，产生的“生利”能力却少得可怜。

5000w房产收不到50w租金。

“现金流”的压力，既然如此深重。我们为什么不换一种资产呢。

在“京沪楼市何时见顶”一文中，我们曾经说，楼市以2000—2013年为上半场，上半场属价值回归，毫无泡沫。

2013—2026为下半场，楼市有泡沫，但不妨碍继续涨，只不过玩法略有变。

为什么选择26年，这个年份。

有诸多原因，包括xxxx.

但是，其中一个原因，我们在《随库羊年贺禧——毁三观，竖新生》一文中曾说过，

·楼市2500元，股票2500点，这是1：1

·楼市250000元/mi，股票2500点，这是100：1

楼市和股市，最终我会“跑赢”你100倍。达到100：1的状态。

廿六年死多楼市vs死多股市，回报差异100倍。

但是，到了“100倍”的时候，也就是楼市“租售比" ，大约仅剩下0.5%

虹口100平米，单价24w， 2400w的房子，月租仅有1w元。

·这个时候，楼市和股市的泡沫度，是相等的

·因为你的泡沫倍数，已经太高。

100：1之后，楼市或许也还会涨。但一没有早先劈天开地的锐气，二则涨跌更难以预测。

五）结语

在初级班中，我们会讲“通货膨涨推动了楼市”。也会讲“通货膨胀永远都不会停息”.

在VIP会员中，我们才会讲“到了一定程度，会出现新的瓶颈".

“租售比到极限，哪怕通货膨胀也推不动”。

初级公开班，会告诉你， "随着成长，还有新的瓶颈”么。

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